החלטה בתיק ת"א 770-07

1.         מהן העילות ומהם הנזקים בגינם יכולים התובעים לתבוע פיצויים בעקבות הפקעת מקרקעין? זוהי השאלה העומדת להכרעה בהחלטה זו. לכאורה, ניתן למצוא תשובה קלה לשאלה זו בדיני ההפקעה, אולם, כפי שיפורט להלן, תביעת התובעים חורגת מתביעה לפיצוי בגין שווי המקרקעין שהופקעו ועל כן נדרשת הגדרה ברורה של עילות התביעה העומדות לרשותם.

רקע

2.         התובעים 1 - 4 (להלן: "התובעים") הינם בעלי זכויות החכירה של מקרקעין הידועים כגוש 10901 חלקות 19 - 22 המצויים בין רחוב גזאל לרח' המלאכה בחיפה (להלן: "המקרקעין"). המקרקעין מצויים באזור התעשייה הידוע כחוף שמן בחיפה. שטח המקרקעין הינו כ - 4,500 מ"ר. על המקרקעין בנוי מבנה מאורך לכל אורך רחוב המלאכה. המבנה משתרע על כל החלקות. כמו כן נבנו על המקרקעין מתקנים שונים אשר שימשו עסקים שפעלו במקום. לגבי חלקם נטען כי נבנו ללא קבלת היתרי בניה. עוד נציין כי שטח של כ - 503 מ"ר מהחלקות הוחכר לעיריית חיפה (מדובר ברצועה ברוחב של 6 מ"ר לאורך החלקות).

3.         בשנת 1998 אושרה ופורסמה למתן תוקף תכנית המתאר חפ/1970א. ייעודה של התכנית היה, בין היתר, להסדיר את הרחבת רח' גזאל וצירופו כקטע נוסף של כביש הגישה לחיפה המוכר כ"נתיבי הקישון". כביש זה מהווה כיום דרך גישה מרכזית מכיוון צפון לעיר התחתית בחיפה ומתחבר לדרך עוקף קריות הממשיכה צפונה עד עכו. במסגרת הוראות התכנית הופקעו חלקים מהחלקות. מדובר בחלקים הגובלים ברח' גזאל (ראו תשריט שצורף כנספח 2 לטיעוני התובעים ותשריט בעמ' 7 לחוות דעתו של השמאי מר וולקן שצורפה על ידי הנתבעים). מטבלת השטחים שהופקעו, שפורטה בעמ' 8 לחוות דעתו של השמאי וולקן, עולה כי בחלקה 19 הופקע רק השטח שהוחכר לעיריית חיפה, בחלקה 20 הופקעו כ- 51 מ"ר שהם 4.93% מהחלקה, בחלקה 21 הופקעו כ- 163 מ"ר שהם 15.43% מהחלקה, ובחלקה 22 הופקעו כ- 416 מ"ר שהם כ- 46.5% משטח החלקה.

4.         בהתאם לתכנית יועד השטח שהופקע לשצ"פ (שטח ציבורי פתוח). כן נקבע כי רח' גזאל, באזור הסמוך לחלקות, יוגבה על מנת לאפשר תנועה בגשר שנבנה בסמוך. התכנית אסרה כניסה למקרקעין מרחוב גזאל, שהפך לדרך מהירה. השטח  המופקע נכלל כולו בחצר המבנה והמבנה נותר בשלמותו.

5.         הדרישה למסור את החזקה במקרקעין שהופקעו לנתבעת לא נענתה על ידי התובעים ועל כן נאלצה הנתבעת להגיש תובענה לבית משפט זה, בה עתרה למתן צו למסירת החזקה בשטח המופקע (ה"פ 389/00). התובענה הוגשה על פי סעיף 8 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור), 1943.

            ביום 27/9/00 ניתן פסק דין המחייב את התובעים למסור את החזקה במקרקעין המופקעים לנתבעת תוך מתן הוראות בדבר הכשרת דרך גישה זמנית לחלקות. על פסק דין זה הוגש ערעור על ידי התובעים לבית המשפט העליון, אולם זה נדחה בפסק הדין מיום 24/12/01 (ע"א 7959/00). בעקבות פסק דין זה נמסרה החזקה בשטח המופקע לנתבעים ביום 28/2/01.

6.         במקביל להליכים אלו הגישו התובעים לוועדה המקומית תביעה לפיצוי בגין פגיעה עקב התוכנית, כלומר תביעה בהתאם להוראות סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. הוועדה המקומית הסכימה לפיצוי בסך של 130,000$. הואיל והתובעים חלקו על סכום הפיצוי המוצע מונה השמאי ג' גולדשטיין כשמאי מכריע.

7.         בפני השמאי המכריע הובאו טענות הצדדים לרבות חוות דעת ובסופו של יום ניתנה ביום 19/10/03 הכרעתו. השמאי המכריע קבע כי התוכנית פגעה במקרקעין בכמה מישורים (סעיף 11.3 לחוות הדעת שצורפה כנספח 10 לתצהירו של מר שטיין); האחד, שינוי ייעוד של חלק מהשטח מייעוד לתעשייה לייעוד של שצ"פ; השני, הגבלת הגישה למגרש, שכן הגישה מכיוון רח' גזאל נאסרה ונותרה כניסה מרח' המלאכה בלבד; השלישי, פגיעה בצורת המגרש, שכן בעקבות התוכנית חזיתו הצפוני של המגרש הפכה לדמויית קשת, צורה המקשה על ניצול המקרקעין; לבסוף קבע כי נגרמה פגיעה לבינוי - דהיינו, נגרמה פגיעה למבנה התעשייה, שכן המבנה פונה לכיוון צפון, לכיוון רח' גזאל. כתוצאה מהתוכנית ומניעת הכניסה מרח' גזאל, הפתחים פונים לעורף המגרש ולא לחזית הכניסה החדשה מכיוון רח' המלאכה. כמו כן, מצא כי בשל צורת המגרש וצמצום החצר, תמרון הגישה למבנים הפך להיות קשה ביותר.

8.         השמאי המכריע בחן את הערכות השווי השונות ובסופו של יום הגיע למסקנה כי בעקבות התוכנית ירד ערך כלל המקרקעין בסך של 385,000$ (נכון ליום אישור התוכנית). לאור החכרת חלק מהמקרקעין לעירייה נקבע כי ירידת ערך המקרקעין המוחכרים לתובעים הייתה רק 295,000$ (נספח 10 לתצהיר הנתבעת).

9.         על שומתו של השמאי הוגש, ככל הנראה, ערר לוועדת הערר ולאחר מכן הוגש ערעור לבית המשפט. אולם, אלו נדחו (סעיף 41 לתצהירו של מר עזר). ציינתי ככל הנראה, שכן לא הוצגו בפני מסמכים על הליכים אלו. מכל מקום אין חולק כי שומתו של השמאי המכריע נותרה בעינה.

התביעה

10.        לאחר כל אלו הוגשה התביעה בתיק זה. על פי כותרתה הוגשה התביעה למתן "פסק דין הצהרתי בנוגע לנזקי הפקעה". בכתב התביעה נטען כי בעקבות הפקעת המקרקעין זכאים התובעים לפיצוי שיעמידם במקום בו היו נמצאים אלמלא ההפקעה. הואיל ובעקבות ההפקעה, כך נטען, צומצם שטח החצר התפעולית ונפגעה הכניסה מרח' גזאל, הציעו התובעים כי הפיצוי יעשה על פי אחת מ - 3 חלופות; הראשונה, הזזת המבנה הקיים בחלקה לכיוון רח' גזאל כך שתיווצר חצר תפעולית ותתאפשר כניסה נוחה מכיוון רח' המלאכה; השנייה, רכישת יתרת החלקה מידי התובעים; השלישית, הריסת המבנה הקיים ובניית תחנת תדלוק. כן נתבעו נזקים כלליים שונים.

            לכתב התביעה צורפה חוות דעתו של השמאי נ' פרמינגר, ­­­­­שהעריך את הפיצוי בכל אחת מהחלופות. להערכתו  עלות הפיצוי בחלופה הראשונה, הזזת המבנה, הינה 2,190,000$. עלות הפיצוי בחלופה השנייה, רכישת יתרת המגרש, הינה  1,922,440$. עלות הפיצוי בחלופה השלישית הינה 3,846,000$. השמאי העריך כי בחלופה השנייה יש לצרף את הפסדי המוניטין של העסקים שהוערכו על ידו בסך של כ - 3,000,000$ ועל כן החלופה השנייה עמדה, לאחר ניכוי הסכום ששולם במסגרת התביעה על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, על סך של 4,293,340$.

11.        הנתבעת מצידה הגישה כתב הגנה ובו טענה, בין היתר, כי דין התביעה לסילוק על הסף מחמת התיישנות. ביום 23/9/09 ניתנה החלטתי בטענת ההתיישנות. בהחלטה ציינתי כי לאור המחלוקת בפסיקה בעניין המועד שבו מתחיל מרוץ ההתיישנות בתביעה לפיצויי הפקעה, אין מקום למחיקת התביעה. בין היתר הפניתי למחלוקת שהתגלעה בין שופטי ההרכב בפסק הדין בע"א 5964/03 עזבון ארידור נ' עיריית פתח תקוה, פ"ד ס(4) 437 (2006) וציינתי כי לפי חלק מהגישות טרם חלפה תקופת ההתיישנות. בהערת אגב אציין כי בשל המחלוקת בין השופטים נקבע דיון נוסף בסוגיה. לפני שבועות ספורים ניתן פסק הדין בדנ"א 1595/06 עזבון ארידור נ' עיריית פתח תקוה (ניתן ביום 21/3/13), בגדרו התקבלה בדעת רוב גישתו של הנשיא א' גרוניס ולפיה מרוץ ההתיישנות מתחיל עם תפיסת החזקה במקרקעין שהופקעו. בהתאם לגישה זו ובשים לב לכך שהחזקה נתפסה רק בשנת 2001, הרי שהתביעה טרם התיישנה.

12.        בשולי אותה החלטה ציינתי כי על אף תיקון כתב התביעה נותרו עילות התביעה בלתי ברורות. לאחר מספר דיונים ובהם ניסיונות להסכים על מחלוקות שיעברו להכרעת שמאי מטעם בית המשפט, הגישה הנתבעת בקשה למחיקת התובענה או חלקים ממנה על הסף מחמת היעדר עילה (בקשה מס' 12). ביום 11/8/10 ניתנה החלטה בה דחיתי את מרבית הבקשה וקבעתי כי איני מוכן בשלב זה למחוק את כל טענות התביעה. עם זאת, מצאתי לציין כי אין לתובעים עילה לכוף על הוועדה לאפשר להם להקים במקרקעין תחנת תדלוק או לפצותם בגין עלויות הקמת תחנה שכזאת ולכן הוריתי למחוק את כל הטענות המתייחסות לעילה זו.

13.        בעקבות ההחלטה הנ"ל נקבע התיק לשמיעת ראיות אולם קודם לשמיעת הראיות הגיעו הצדדים להסדר דיוני המייתר את שמיעת הראיות (בקשה מס' 25). על פי ההסדר הדיוני נקבע כי תחילה תידונה הטענות לגבי עילות הפיצוי ורק לאחר שיקבעו העילות בגדרם זכאים התובעים לפיצוי ימונו שמאי או מומחים אחרים להערכת שווי הפיצויים.

14.        בהתאם ניצבים אנו היום בדיון בשאלה מהן עילות התביעה העומדות לתובעים בגדרה של תביעת פיצויי הפקעה. בטרם אפרט את טענות התביעה השונות צריך להדגיש כי ההליך אינו הליך תביעה לפיצוי בשל התרשלות, גרימת נזק וכדומה, אלא רק הליך לפיצוי בגין הפקעת המקרקעין. כך הדגיש ב"כ התובעים כי עניינו של כתב התביעה "אך ורק נזקי ההפקעה" (עמ' 8). לדבר חשיבות הן בשל ניסוחן הבלתי ברור של חלק מטענות כתב התביעה והן בשל כך שהתובעים שילמו אגרה על פי פריט 3(8) לתקנות בתי המשפט (אגרות), התשס"ז - 2007, שעניינו תביעה לפיצויי הפקעה ולא על פי האגרה בתביעה כספית.

15.        כעולה מסיכומי טענות התובעים הרי שלטענתם הם זכאים לפיצויים בגין מספר עילות. הטענה העיקרית עניינה פיצויים בגין פגיעה ביתרת הקרקע, כלומר, פיצוי בגין הפגיעה בחלקי המקרקעין שלא הופקעו. התובעים טוענים כי כתוצאה מסגירת הכניסה למקרקעין מרח' גזאל והפקעת חלק מהחצר התפעולית ששימשה את היחידות השונות בנכס, נגרמה להם פגיעה כלכלית קשה. פגיעה זו אינה נובעת רק מירידת שווי יתרת המקרקעין אלא מהפגיעה הכלכלית שנגרמה להם. משמעות הפגיעה הינה ירידה בהכנסותיהם של השוכרים, ירידה בהכנסות התובעים, ופגיעה במוניטין. החלופות לפיצוי שהוצעו, הזזת המבנה או רכישת יתרת המקרקעין, נועדו להביא את התובעים, מבחינה כלכלית, למצב בו היו אלמלא ההפקעה. עוד נטען כי בשל ההפקעה נגרמו נזקים כלכליים נוספים ובהם אובדן דמי שכירות, אובדן השקעות שהושקעו בנכס על ידי התובעת 5, גניבות ציוד מהחלקה והוצאות מיוחדות שנגרמו.